Principe général

Conformément à l’article 7 a) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Ainsi, lorsque vous êtes locataire le montant du loyer fixé lors de la signature du bail (éventuellement soumis à ré-indexation) doit être payé mensuellement, à une date convenue.

2) Questions autour du paiement des loyers et charges en période d’Etat d’Urgence Sanitaire

Vous êtes nombreux à nous contacter concernant le paiement des loyers, que vous soyez locataires ou propriétaires.

Questions les plus récurrentes :

• « Puis-je suspendre le paiement de mes loyers et charges pendant l’état d’urgence sanitaire? »
• « Mon locataire a cessé de régler son loyer depuis le début de l’état d’urgence sanitaire, en a-t-il le droit? »
• « Mon patron vient de me mettre au chômage partiel, puis-je diminuer d’autant que ma perte de salaire mon loyer? »
• « Je paye habituellement mon loyer en espèce mais avec le confinement je ne peux pas sortir, est-ce un motif pour ne pas régler mon loyer? »
• « En tant que propriétaire puis-je réduire le montant du loyer pour aider mes locataires? »
• « Mon locataire me dit qu’il a entendu aux informations le Président dire que le paiement des loyer est suspendu, est-ce vrai? »

3) Principe du maintien du paiement des loyers et charge pendant l’Etat d’Urgence Sanitaire

A l’heure où nous rédigeons ces lignes aucune ordonnance du gouvernement n’autorise la suspension du règlement des loyers et charge en matière d’habitation.

C’est donc le principe du maintien du règlement des loyers et charges qui doit ici s’appliquer.

En effet, même si certains plaident pour une suspension, à l’instar de Jean-Luc MELENCHON qui a déclaré, sur RTL, dans l’émission « LE GRAND JURY »

« Il faut une suspension des loyers. Il existe un système assurantiel qui existe pour les propriétaires. J'ai quant à moi déposé une proposition de loi pour créer un système permettant d'alimenter un pot commun pour garantir les loyers », il n’en est rien pour le moment.

Ainsi, que les locataires soient impactés ou non par la crise sanitaire liée au coronavirus, ces derniers restent tenus au paiement de leur loyer et charges.

La diminution des revenus ne saurait donc être un motif pour suspendre le paiement de son loyer.

L’article 7 A) sus visé reste donc pleinement applicable.

Par conséquent, que faire si vous êtes propriétaire et que vous êtes confronté à un locataire qui ne règle plus son loyer ?

4) Solutions face aux loyers impayés

Si vous êtes locataire vous pouvez dans certains cas, si vous êtes en grandes difficultés, éventuellement percevoir une aide de l’état. Pour en savoir plus nous vous conseillons de vous rapprocher de l’ADIL dont vous dépendez.

Si vous êtes propriétaire, en raison du maintien du principe du règlement du loyer et des charges plusieurs solutions s’offrent à vous. Il vous faudra, en fonction de votre situation, faire un choix.

B - COVID 19 - Procédures réalisables par un Commissaire de justice / Huissier de Justice en cas de loyers impayés

1) Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire

Si le principe est celui du maintien du paiement des loyers, le procédure en cas de loyers impayés reste également sensiblement la même.

Il faut en effet contacter l’une de nos études de Commissaires de justice / Huissiers de Justice afin de nous signaler la situation pour nous permettre de signifier à votre locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Néanmoins, il convient d’être vigilant sur le délai dans lequel votre locataire devra régulariser son retard. Si habituellement il est de deux mois à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, il peut varier en période de crise sanitaire.

Trois hypothèse doivent être distinguées.

> Le délai pour régulariser la situation a expiré avant le 12 mars 2020 (date fixée par l’ordonnance gouvernementale) : Dans ce cas, la clause résolutoire est acquise et vous pouvez assigner votre locataire devant la juridiction compétente.

> Le délai expire pendant la période dite « protégée », entre le 12 mars et le 24 juin 2020 (vous pouvez consulter notre fiche sur la prorogation des délais pour plus de détails sur cette période) : Dans ce cas, il convient de se référer à l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période et plus précisément à son article 4, modifié par l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 lequel dispose que :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. »

Vous trouverez sur notre fiche relative à la prorogation des délais en période d’Etat d’Urgence Sanitaire plus d’explications sur l’application de cette ordonnance et de son impact sur les délais.

> La dernière hypothèse ne semble pas avoir été résolue par les ordonnances sus visées. Il s’agit de celle où un commandement de payer visant la clause résolutoire est signifié à partir du 25 Avril 2020 et donc pour lequel le délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa situation expire après le 24 juin 2020 (dernier jour de la période dite « protégée »). Faut-il considérer que puisque le délai de deux mois expire après la fin de la période dite protégée aucun nouveau délai ne doit être ajouté. Ou au contraire, faut-il considérer qu’il convient de faire bénéficier le locataire d’un délai correspondant au nombre de jours écoulés pendant la période protégée depuis la signification du commandement? La question reste en suspens pour le moment.

Exemples d’illustration des trois hypothèses :

2) Saisie conservatoire de créance

Enfin, il ne faut pas oublier que si vous pensez que votre locataire semble de mauvaise foi et qu’il utilise la crise sanitaire comme simple excuse alors qu’il est en mesure de payer ses loyers il vous est possible de nous solliciter afin que nous régularisions une saisie conservatoire de ses comptes bancaires. Cette procédure permettra de bloquer les comptes de votre locataire (dans la limite de ce qu’il vous doit) jusqu’à l’obtention d’une décision de justice ou jusqu’à ce qu’il s’acquitte spontanément des loyers impayés en retard.

C - Prolongation de la période de trêve hivernale

Parmi les autres ordonnances prises par le gouvernement français dans le cadre de l’Etat d’Urgence Sanitaire, l’une d’elles traite un point précis concernant les expulsions locatives : La durée de la Trêve hivernale.

Cette trêve hivernale est une période dans l’année où l’expulsion d’habitation ne peut pas à avoir lieu, sauf exceptions. Cette période cours habituellement du 1er Novembre au 31 mars de l’année suivante.

Par Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale cette dernière a été repoussée au 31 mai 2020.

Il s’agit là d’une mesure favorable aux locataires dont l’expulsion a été ordonnée, notamment pour motif de loyers impayés. En effet, ces derniers bénéficient d’un « répit » et ne peuvent faire l’objet d’une expulsion avant le 1er Juin 2020. Par ailleurs, la période d’interdiction de coupure d’énergie (électricité et gaz) en cas de factures impayées, se trouve de fait également prolongée jusqu’à la même date.

En revanche, lorsqu’une personne voit son bail résilié par un tribunal et son expulsion ordonnée elle reste tenue, par principe, de payer au propriétaire une indemnité d’occupation, que se soit pendant ou en dehors de la période de trêve hivernale.

L’ordonnance précédemment citée, si elle rallonge de façon exceptionnelle la période de trêve hivernale, n’autorise en aucun cas de suspendre le règlement de l’indemnité d’occupation due au propriétaire.

Néanmoins, la majorité des personnes dont l’expulsion a été ordonnée n’est pas plus en mesure de régler une indemnité d’occupation.

Ainsi, si cette mesure de prolongation de la trêve hivernale s’avère essentielle pour des raisons sanitaires elle a pour conséquence de grossir la dette des personnes faisant l’objet d’une procédure d’expulsion.

Autre conséquence, les propriétaire se retrouvent contraint de patienter deux mois supplémentaires sans pouvoir reprendre pleinement possession de leur logement.

Attention, contrairement à d’autre délais prorogés pendant la période d’Etat d’Urgence Sanitaire la fin de la trêve hivernale est d’ores et déjà fixée au 31 mai 2020 (sauf nouvelle ordonnance qui pourrait être publiée repoussant de nouveau la date) et ne dépend donc pas de la fin de l’Etat d’Urgence Sanitaire ou même de la période de distanciation sociale (confinement).

Il est important de préciser que cette ordonnance prévoit bien que cette trêve hivernale rallongée ne concerne, pour le moment, que l’année 2020. La prochaine trêve hivernale devrait donc débuter le 1er Novembre 2020 pour se terminer le 31 mars 2021.

Les études du Groupe GWA mettront tout en oeuvre dès la fin de la trêve hivernale pour assurer leur mission de service public et procéder aux expulsions dans les meilleurs conditions possibles malgré les difficultés que nous allons rencontrées dès le 1er Juin.

En effet, les Commissaires de justice / Huissiers de justice procèdent aux expulsions une fois qu’ils ont obtenus le concours de la force publique par le Préfet du département concerné. Hors, à l’heure ou nous écrivons et publions cet article, aucune autorisation ne nous parvient. Il y a fort à craindre que les autorisations ne nous parviennent que dans le courant du mois de juin, voir même en Juillet ou plus tard encore.

Or, une fois l’autorisation obtenue, une expulsion nécessite une organisation minutieuse (prise de rendez-vous avec la force publique, avec le serrurier qui sera en charge de changer la serrure, avec les déménageurs…) afin que tout se déroule au mieux pour tout le monde.